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マンション・アパート経営で不労所得を作る

2016年12月1日

アパート

「不労所得を得たい」と考えた時に、マンションやアパート経営をする不動産投資を思い浮かべる方は多いのではないでしょうか?そしてこの不動産投資、一見難しそうに聞こえるのですが、実は多くの成功例があるのです。そのポイントは3点。「リスクが少ない立地や物件を選ぶこと」「借入割合40%を維持してローンを活用すること」「入居募集に強く、トラブル解決力が高い管理会社を選ぶこと」この3点です。それでは、それぞれの項目を解説していきます。

物件選び。リスクが少ない立地や物件

こういったマンションやアパート経営をしようと考えた時に、最初のポイントになる物件選び。リスクが少ない立地や物件を選ぶこと、賃貸需要が安定しているエリアを選ぶことがとても大切なポイントです。
賃貸需要が安定しているエリアというと、東京です。賃貸需要の大きさは人口数に比例するので、地方都市よりも大都市の方が賃貸需要は高くなります。
そして、たとえ空室になっても地方都市よりは大都市のほうが次の入居者が入るのが早いので、お部屋を無駄にする必要がありません。そういった空室リスクも最初に考えて物件選びをしましょう。
また、こういった不動産投資をする時には1件アパートやマンションよりも、一部屋ごとの区分マンション投資と呼ばれる方法がおすすめ。
理由は、少額の自己資金でスタートができる、多額のローンを組む必要がない、リスクを分散できる、管理の手間がかからないなどです。
さらに価格が安くて利回りが高い中古物件を選ぶこともおすすめ。新築物件に比べ中古物件は、価格が安く投資利回りも高くなるため投資対象として優れています。
その理由は二つ。一つは、中古物件の価格は売り手と買い手の需要供給関係によって決定される半面、新築物件の価格はデベロッパーによって決定されるので、人件費やパンフレット、ホームページの制作費用などの販促費用が上乗せされているため、中古と比べると価格が高くなること。二つ目は新築物件だと、一度も使用されていなくても、建物の権利者を表す登記簿謄本に購入者の名前が記載された地点で中古の扱いになり、不動産価格はそれだけで、2~3割程度安くなってしまうことです。

借入割合40%を維持してローンを徹底活用する

いくら確かな物件を購入したとしても、戦略をなくしては経済的自由を得ることはできません。そんな経済的自由を得るために必要なポイントがローンを徹底的に使いこなすことにあります。その理由は、投資用ローンはマイホームの返済と違い、入居者から得られる家賃収入は返済原資にあてられるからです。そういった理由で、自分自身で支払わなければいけないマイホームローンの返済とは対照的です。
そして、リスクに備えるために借入割合を40%に保つこともポイントです。いくらローンを利用したほうがいいといっても、ローンを借り過ぎてしまうと、金利の上昇や空室が長期化した時に、ローンの支払いに苦しむ、ということにもなり兼ねません。
では、借り入れはどのぐらいにするべきなのかというと、資産全体に占める借入金の割合を40%にすることです。そのように借入割合をおよそ40%に保てば、たとえ金利が8%になっても、貯めて買うよりも借りて買った方が早いのです。さらに借入割合40%を最初の目標にして物件を購入していくことで、加速度的にマンションを増やすことが可能です。

賃貸管理会社を選ぶ

マンションやアパート経営で不労所得を作り、継続的に収益を上げるためには、入居者からのトラブルやクレームへの対応を行なう必要があります。その他には滞納家賃の回収や、空室時の入居者募集などもあります。そういったことを全てオーナー自身がするのはとても大変なもの。そこで、そういった全てを任せられる賃貸管理会社に代理に行なってもらうことをおすすめします。そして、その賃貸管理会社のクオリティは会社によって大きく違ってきます。直接、入居者とやり取りをしていただくことになるのですから、信頼のおける良心的な会社選びをすることが、将来の収入に作用するので重要です。では、賃貸管理会社を選ぶ時のポイントですが、まずは入居率。95%以上の会社を選びましょう。賃貸管理会社の空室率は空室解消能力を表す目安になるからです。次に管理戸数も賃貸管理会社の安定度に比例します。必ず調べましょう。管理戸数が少ない賃貸管理会社よりも、管理戸数が多い賃貸管理会社のほうが安定していて、倒産リスクが少なります。
加えて、賃貸住宅管理業登録制度への登録状況も確認しましょう。この賃貸住宅管理業登録制度に登録がされているということは、登録企業が管理業務に関して一定のルールに従って契約時の説明や書面の交付、受け取った家賃など財産の分別管理を適切に行なっているということを意味します。

まとめ

上記で紹介したように、マンションやアパート経営で不労所得を作ろう、と考えた時にただ闇雲に動くのではなく、いくつかのポイントをおさえると成功に近づけます。効率よく不労所得を作るために紹介したポイントをもとにしっかりと調べてから始めて欲しいと思います。